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香港限贷难解楼市热情

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摘要:作为上海本地人,他的原始积累比起很多外地人都要来得早,在他大学时期,家里人已经为他添置了房子,而他自己也在同一小区买了一套房,眼看着两套原价才100万元(人民币,下同
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  作为上海本地人,他的“原始积累”比起很多外地人都要来得早,在他大学时期,家里人已经为他添置了房子,而他自己也在同一小区买了一套房,眼看着两套原价才100万元(人民币,下同)的房子都涨到了800万元,他心里有些忐忑。
  不过,最近他对香港房地产市场产生了浓厚的兴趣,在联系好香港的地产经纪人后,他开始了看房之旅。
  在香港走了一圈以后,王洋直呼“太便宜了”!例如,近日李嘉诚旗下的长实地产(01113.HK)推出新楼“海之恋”第三期,打完折后,每平方英尺价格为12474港元~18256港元(约为每平方米12万~17.7万元人民币)。
  在王洋看来,香港的新盘价格才每平方米12万元,而自己已经有十年楼龄的房子也能卖到8万元,中间的差别已经不远。加上香港的楼盘租金几乎可以完全支付贷款,无论怎么计算,他都觉得相当划算。这一次,他决定出手试一试运气,哪怕要多支付30%的税率。
  像王洋一样,对于香港房地产市场感兴趣的人不在少数,还有不少人已经拿出“真金白银”来支持香港房地产市场。根据香港特区政府税务局数据,2016年至2017财年,共有2709宗需要非香港居民缴纳买家印花税的情况,同比上升了23.6%,而金额也同比增加了48.4%,至71.4亿港元。
  地王频现的香港市场
  2017年注定是香港地产界的“大时代”。在今年2月,龙光地产及合景泰富联合拍得了香港鸭脷洲利南道一块住宅地皮,作价168亿港元,折合每平方英尺楼面地价2.33万港元,已是香港“地王”;而在5月16日,经历一轮激烈竞价,香港本地地产开发商恒基地产(00012.HK)以232.8亿港元的价格投下位于中环的美利道商业用地,这块香港特区史上最贵地皮,将鸭脷洲“地王”远远甩在身后。
  该地皮原本是多层公众停车场,在1973年落成启用,今年5月1日终止运营,面积大约3.1万平方英尺,最低及最高可建楼面面积分别为27.9万及46.5万平方英尺,折合每平方英尺地价约5万港元,是香港最高的成交楼面价,预计可建40多层高的甲级商厦。
  根据卖地条款,中标发展商需要负责兴建公众停车场,相关面积会纳入项目总楼面内,还需要负责兴建行人过路设施、拆卸现有建筑物以及进行环境评估等,所以建筑成本会比较高,而且项目落成后,禁止拆售。
  恒基地产副主席李家诚称,会把这一项目打造成继香港中环国际金融中心后,又一标志性的商厦,预计项目约2022年建成,总投资额超过260亿港元。
  地皮价值232.8亿港元,加上260亿港元的投资额——这意味着这一项目的总投资额已经达到492.8亿港元。而早前盛传的李嘉诚欲出售旗下同样位于中环的甲级写字楼“中环中心”,当时传说中的销售价格是357亿港元,与新的地王相比,显得非常“白菜价”。
  不过,中环中心目前尚未出售,长实地产执行董事赵国雄称,一直都有收到查询及买家出价,如果到了心理价位,就会考虑卖出,不过暂时收到的价格还没有反映出“地王”的因素。
  香港金管局出招“限贷”
  在新“地王”诞生后,香港特区的监管机构也没有闲着。5月19日,香港金融管理局(下称“金管局”)突然宣布了新的收紧按揭的措施抑制香港楼市,总共三招,引起市场一片哗然。
  根据金管局的文件,首先,银行新批出的按揭贷款风险权重下限,从15%提高至25%,意味着收紧银行批出新的按揭贷款的额度。第二,涉及多过一个按揭贷款的借款人,月供与收入比率的上限下调一成、按揭成数上限下调一成。如果已有一套房但尚未还清贷款的人,购入第二套物业的总价大于或等于1000万港元时,首付必须六成。最后,则是限制主要收入来自香港以外地区的借款人,月供与收入比率上限下调一成。
  金管局规定,以上三项逆周期措施即时生效。
  而这已经是从2010年以来,金管局第8次收紧按揭政策。金管局总裁陈德霖明确表示,新措施主要是针对已经贷款又申请新贷款的人,以及不是香港本地人的贷款人。
  与此同时,香港房地产市场过热的风险近期持续上升。特区政府差饷物业估价署的最新数据显示,2017年3月私人住宅价格指数已经超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗,回升超过一倍至4月的大约7000宗。
  美联物业住宅部行政总裁布少明告诉第一财经记者,此次金管局颁布的新措施以针对风险较高的按揭贷款为主,将令个别实力稍逊的买家未能入市。但由于市场对物业需求殷切,加上本港充斥资金,新措施料对楼市影响较轻微。
  莱坊董事兼中华研究部主管林浩文认为,金管局推出的新招只苦了中产,令房子转手更少。目前香港的境外住宅买家以内地买家为主,针对涉及多项按揭以及主要收入来自外地的借款人的措施,对实力雄厚的投资者而言问题不大,只增加投资成本及减少回报率。
  此外,多名香港业内人士认为,新措施推出将令二手住宅成交量下跌。香港置业(地产代理)有限公司行政总裁李志成认为,二手市场的买家需要担保人协助,短期内成交量有机会跌近一成。
  莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管纪言迅称,二手市场的停滞,使得买家全部涌入一手市场,估计短期内楼价下调的压力不大;另一方面,即便海外买家暂时却步,但香港经济的发展和股市的昌旺造就了一定的财富积累,所以购买力是很可观的,香港特区政府也只能通过“加辣”来抑制楼价。
  林浩文则预计,今年一手楼会持续热卖,以现时楼市情况,估计今年楼市会上升5%至8%。
  “限贷”无法解决根本问题
  实际上,在5月19日新规之前,金管局自2010年开始已有7次大动作,但收效却并不是特别明显。
  以2013年为例,金管局引入银行新批按揭贷款的风险权重下限。当时很多银行的按揭风险权重普遍只有6%至7%,主要因为按揭贷款极少出现拖欠情况,是较为安全的业务。但在金管局出招后,确实让香港的几家大银行因此加息0.25厘,但由于后来不少小型银行都不愿意加息,于是几个月以后,按揭贷款利息又回到未加之前的水平。
  2010年至今,香港的楼价更是只涨不跌。根据中原地产数据,中原城市领先指数在2010年5月只有79.2,但到了2017年5月已经飙升到了156.44。短短7年时间,很多房子几近翻倍。
  “在香港,不买房子就是傻子。”一名不愿意透露姓名的业内人士告诉记者。
  上述业内人士分析称,香港特区政府希望可以控制楼价上涨,但却不能在供应上有所作为,现在香港房地产市场最大的问题是,未来会面临严重的供应短缺,所以楼价不会跌。另一方面,随着北上广深楼价步步逼近香港房价,很多内地“金主”发现,其实香港的房子比想象中便宜,即便有重税的情况下,还是一个很有吸引力的市场。
  像王洋这样,只需要卖掉内地的一套房子,就可以全款在香港买一套不错的公寓,每月租金绝对不低于2万港元。
  王洋这样的普通中产还算后知后觉。根据莱坊2017年推出的城市财富指数,富豪们喜爱的城市除了伦敦和纽约之外,香港排在第三。除了房价以外,香港还有各方面的便利和环境的吸引力,长远来说,境外买家还是希望在香港投资置业的。

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